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싸늘한 용산역세권 개발

조회수 1010 2010.09.01 11:43:30

자금조달 난항으로 좌초 위기
사업 무산 시 엄청난 후폭풍 예고

 

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용산역세권 개발은 용산구 한강로 일대 56만6,800㎡를, 152층의 초고층 건물 ‘드림타워’ 등 각종 오피스와 쇼핑몰이 즐비한 국제업무지구로 재개발하는 사업이다. 사업비만 31조 원에 달해 총사업비 기준으로 잠실 제2 롯데월드(2조 원)의 14배, 4대강 정비사업(14조 원)의 2배에 이른다. 36만 명의 고용 창출과 67조 원의 생산 및 부가가치 유발효과가 기대되는 ‘단군 이래 최대 도심 개발사업’이다. 2007년 8월 30일 분양권을 지급하는 기준이 되는 ‘이주대책 기준일’이 발표된 이후 매매 거래가 자취를 감추자 주민들의 불만은 극에 달했다. 하지만 용산역세권 개발을 추진하는 사업자들은 주민들의 반발에도 아랑곳하지 않고 사업을 밀어붙였다. 용산국제업무지구를 명실상부 서울을 대표하는 랜드마크로 만들려는 서울시, 막대한 개발이익을 원하는 투자자들 그리고 토지매각 대금으로 일거에 고속철도 건설부채(4조5,000억 원)를 갚으려는 코레일의 이해관계가 맞아떨어졌기 때문이다. 사업 초기 장밋빛 전망이 넘칠 때만 해도 이들의 연결고리는 견고해 보였다. 초호화 건물을 지어 팔면 수조 원의 이익을 낼 수 있을 것으로 전망됐다. 서울의 마지막 대박 기회를 놓치면 안 되겠다는 생각에서였는지 무려 30개의 회사가 참여해 용산역세권 개발을 위한 프로젝트 금융투자회사(PFV) 드림허브를 만들었다. 프로젝트 금융투자회사(PFV) 드림허브는 일종의 페이퍼 컴퍼니로, 용산역세권 사업 개발을 본격적으로 추진하기 위해 만들어졌다.


하지만 2008년 하반기 미국발(發) 금융위기로 부동산 가격이 떨어지면서 사업 초기 빌딩 구매 의사를 밝혔던 글로벌 기업들이 발을 빼기 시작했다. 빌딩 매각 가능 금액이 기대를 밑돌면서 수익성에 빨간불이 켜졌다. 거기에 서울시가 주차상한제를 적용하면서 연면적이 33만㎡ 감소하고, 4,000억 원 상당의 광역교통개선부담금이 추가로 발생하면서 수익은커녕 손실을 볼 수 있다는 예측이 나왔다. 수익성에 의문이 제기되자, 견고했던 사업자들의 관계에도 균열이 생기기 시작했다. 결국 토지대금 납부를 두고 문제가 터졌다. 부동산 프로젝트파이낸싱(이하 PF) 시장이 급격히 얼어붙으면서 자금조달이 원활히 이뤄지지 않은 것. 드림허브는 지난해 3월 계약금 일부와 중도금, 분납이자 등 6,437억 원을 미납했다가 8,500억 원 규모의 자산유동화증권(ABS)를 발행하고 나서야 겨우 해결했다. 하지만 올 3월 납부가 예정됐던 7,000억 원에 이르는 중도금과 계약금을 또다시 내지 못했고, 하루하루 이자만 쌓이는 실정이다.

 

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일견 땅주인인 코레일과 시공사인 삼성물산의 싸움으로 비치지만 실상은 삼성물산으로 대표되는 건설 투자자와 재무적 투자자 및 전략적 투자자에 코레일이 가세, 자금조달 방식을 놓고 의견 대립을 하고 있다. 막대한 개발이익 앞에선 하나가 됐지만, 손실을 볼 수 있는 상황에 처하자 누구도 선뜻 책임을 지겠다고 나서지 않으면서 사업자 간의 견고했던 고리는 허무하게 끊어졌다. 계획대로라면 올해 착공해 늦어도 2018년까지 전체 사업이 완공돼야 하지만, 사업 추진이 사실상 전면 중지되면서 사업자 재선정이라는 극단적인 얘기까지 나오고 있다. 자칫 사업이 무산될 경우 직간접적으로 상당한 후폭풍이 예상된다. 당장 드림허브는 채무불이행 상태에 처하고, 출자자들은 지분율에 따른 손실을 보게 된다. 드림허브의 자본금 1조 원은 물론 토지대금 계약금인 4,400억 원도 위약금 형태로 떼인다. 그동안 전매 제한으로 재산권상 피해를 본 지역 주민들의 손해배상 소송이 줄을 이을 것으로 예상된다. 주민들의 반발은 무시한 채 사업을 밀어붙이다 자금조달 문제로 용산역세권 개발 자체가 무산될 위기에 처하자 서부이촌동 주민들의 시선은 싸늘하다.

시사경제매거진 제공 (http://www.economym.com)

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